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　例えば、坪80万円の300坪（約1000平米）の駐車場があるとします。

路線価格は、以下のようになります。

　　80万円／坪×300坪＝2億4000万円

　そこで、借入れを3億円して、賃貸マンションを建てるとします。

そうすることにより、土地の相続税評価額は、以下のようになります。

　路線価格（2億4000万円）-【路線価格（2億4000万円）×

　　　借地権割合（50％）×借家権割合（30％）】＝2億400万円(▲15％)

　さらに、事業用の小規模宅地等の評価の特例が使用でき、

200平米まで土地評価額が50％減額できます。

　2億400万円×適用面積（200平米）／敷地面積（1000平米）×

　　　　　　　　　　　　　　小規模宅地の評価減（50％）＝2040万円・・・（１）

　2億400万円×【敷地面積（1000平米）-適用面積（200平米）】／

　　　　　　　　　　　　　　　　敷地面積（1000平米）＝1億6320万円・・・（２）

　（１）＋（２）＝1億8360万円・・・（Ａ）

　次に建物についてですが、評価額（建物の固定資産税評価額）は、建築価格の

約60％となります。また、アパート・貸家・貸しマンション・貸店舗など通常の契約に

基づき貸している建物の相続税評価額は、以下のようになります。

　建築価格（3億円）×60％＝固定資産税評価額（1億6000万円）

　固定資産税評価額（1億6000万円）×【1-借家権割合（70％）】

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　＝1億2600万円・・・（Ｂ）

　従って、賃貸マンション建築後の土地、建物の相続税評価額の合計は、

（Ａ）＋（Ｂ）となりますが、建築時に3億円借入れをしているので、

相続税評価額は、以下のようになります。

　1億8360万円（Ａ）＋1億2600万円（Ｂ-借入金（３億円）＝960万円

　※1　借入れをした初年度（借入れが一番多い時）の計算です。

　※2　借入れをしなくても、現金で建築費を捻出しても節税効果は同じです。

　土地と現金合わせて、6億円の相続税評価額が、3億960万円になるからです。

　借入れをするから、節税効果になるわけではありません！！

■　まとめ

　※課税標準価格については、負担調整中ですので、H20年現時点の価格となります。

■　対策前の税金

　　課税標準価格（1億5000万円）×【固定資産税（1.4％）

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　＋都市計画税（0.3％）】＝255万円

■　対策後の税金

　・土地

　　固定資産税評価額（2億1000万円）×小規模住宅用地の軽減措置（1／6）

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　×固定資産税（1.4％）＝49万円・・・（１）

　　固定資産税評価額（2億1000万円）×小規模住宅用地の軽減措置（1／3）

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　×都市計画税（0.3％）＝21万円・・・（２）

　・建物

　　固定資産税評価額（1億8000万円）×固定資産税（1.4％）

　　　　　　　　　　　　　　　　×新築住宅の減額制度（1／2）=約128万円・・・（３）

　　　平成22年3月31日までに新築された住宅についてのみ要件を満たせば、

　　3年間（地上階数3階以上の中高層対価建築物については5年間）減額制度が

　　適用されます。

　　固定資産税評価額（1億8000万円）×都市計画税（0.3％）=54万円・・・（４）

　　（１）＋（２）＋（３）＋（４）＝252万円

　※参考

　　借入れ　3億円、建築した賃貸マンション（30戸）を一室8万円で賃貸した場合

　　　 30戸×8万円=240万円／月

　　　 月々の支払金126万円／月（借入金：3億円、金利3％､30年払い）

　　　家賃収入（240万円／月）-月々の支払額（126万円／月）＝114万円／月

　　　 年間収入：1368万円、限界入居率：52％、単純利回り：9.8％、純利回り：3.5％

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