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1　制度の概要

　　　特定のマイホーム（居住用財産）を、平成21年12月31日までに売って、代わりの

　　マイホームに買い換えたときは、一定の要件のもと、譲渡益に対する課税を

　　将来に繰り延べることができます。（譲渡益が非課税となるわけではありません。）

　　　これを、特定の居住用財産の買換えの特例といいます。

　　　例えば、1000万円で購入したマイホームを5000万円で売却し、7000万円の

　　マイホームに買い換えた場合には、通常の場合、4000万円の譲渡益が

　　課税対象となりますが、特例の適用を受けた場合、売却した年分で譲渡益への

　　課税は行われず、買い換えたマイホームを将来譲渡したときまで譲渡益に対する

　　課税が繰り延べられます。この制度を図で説明すると次のとおりです。

　　(注)　説明を簡潔にするため、減価償却などは考慮していません。

　　　この場合、課税が将来に繰り延べられるとは、上記の例により説明すれば、

　　買い換えたマイホームを例えば将来8000万円で売却した場合に、

　　売却価額8000万円と購入価額7000万円との差額である1000万円の譲渡益

　　（実際の譲渡益）に対して課税されるのではなく、実際の譲渡益1000万円に

　　特例の適用を受けて課税が繰り延べられていた4000万円の譲渡益

　　（課税繰延べ益）を加えた5000万円が、譲渡益として課税されるということです。

2　特例を受けるための適用要件

　　(1)　売ったマイホームと買い換えたマイホームは、日本国内にあるもので、

　　　　売ったマイホームについて、居住用財産を譲渡した場合の3000万円の

　　　　特別控除の特例など他の特例を受けないこと。

　　(2)　自分が住んでいる家屋や敷地を売ったこと。

　　　　なお、以前に住んでいた家屋や敷地の場合には、住まなくなった日から

　　　　3年目の年の12月31日までに家屋やその敷地を売ったこと。

　　(3)　売った年の1月1日において、売った家屋やその敷地の所有期間が

　　　　共に10年を超え、かつ、売った人の居住期間が10年以上であること。

　　(4)　買い換える建物の床面積が50平方メートル以上のものであり、

　　　　買い換える土地の面積が500平方メートル以下のものであること。

　　(5)　マイホームを売った年の前年から翌年までの3年の間にマイホームを

　　　　買い換えること。また、買い換えたマイホームには、一定期限までに住むこと。

　　　　買い換えたマイホームを住まいとして使用を開始する期限は、そのマイホームを

　　　　取得した時期により次のようになります。

　　　　イ　売った年かその前年に取得したときは、売った年の翌年12月31日まで

　　　　ロ　売った年の翌年に取得したときは、取得した年の翌年12月31日まで

　　(6)　買い換えるマイホームが、耐火建築物の中古住宅である場合には、

　　　　取得の日以前25年以内に建築されたものであること。

　　　　ただし、耐火建築物以外の中古住宅及び平成17年4月1日以後取得する

　　　　耐火建築物である中古住宅のうち一定の耐震基準を満たすものについては、

　　　　建築年数の制限はありません。

　　(7)　マイホームを売った人とそれを買った人との関係が、親子や夫婦など

　　　　特別な間柄でないこと。特別な間柄には、このほか生計を一にする親族、

　　　　内縁関係にある人、特殊な関係のある法人なども含まれます。

　　(8)　売った年の前年又は前々年において、居住用財産を譲渡した場合の

　　　　特例を受けていないこと。

3　適用を受けるための手続

　　　この特例を受けるためには、次の書類を添えて確定申告をすることが必要です。

　　(1)　譲渡所得の内訳書（確定申告書付表兼計算明細書　土地・建物用）

　　(2)　売った資産の登記事項証明書

　　(3)　買い換えた資産の登記事項証明書、耐震基準適合証明書など

　　(4)　売った資産の所在地を管轄する市区町村長から交付を受けた住民票の写し

　　　　（売った日から2か月を経過した日以後に交付を受けたもの）又は、戸籍の附票の

　　　　写し等で、売った資産における居住期間が10年以上であることを明らかにするもの

　　(5)　買い換えた資産の所在地を管轄する市区町村長から交付を受けた住民票の写し

マイホームを売ったとき、買換えたとき

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