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■ ご相談の経緯

　大阪市在住のＫ様より、借地権解除のご相談を頂きました。

　ご相談内容は、次の通りでした。

　Ｋ様のお父様の時代から貸している土地があり、その当時の借地人（２人）が

　その借地に各々建物を建築しました。その後（４０年程前）、その借地権付建物

　２棟を現在の借地人のお父様が購入により取得し、現在の借地人が１０年程前に

　相続により取得、その際に借地権更新契約書を締結しました。

　その後、現在の借地人は、その借地権付建物を第三者に貸して、

　家賃収入を受け取っていました。

　平成２４年５月現在、その借地権付建物の内１棟は未入居、もう１棟は

　入居中（入居期間：約１０年位）で、毎月家賃収入４万円を受け取っているが、

　借地人による地代不払いの状態が約２年続いています。

■ 借地権（旧法）のについて

　借地法（旧法）は、大正１０年（１９２１年）に制定されました。

　その後、下記の表のように社会背景による必要性から改正が行われて

　きましたが、昭和４１年（土地に比べ相対的に建物の価格が高額だった

　時代）の改正後から、平成４年に借地借家法（新法）が施行され、

　旧法が廃止されるまでの約３０年間も放置されたままになった法律です。

　しかも平成４年に施行された新法と旧法では、仕組みが異なる為、

　新法施行前から存在する借地・借家関係については、新法は遡及して

　適用されず、依然として旧法が適用されています。

■ 借地権の種類と期間

　借地権については、依然として旧法が適用されている為、

　平成４年８月より施行された借地借家法と合わせて、

　その契約締結時期や条件により５種類に分かれます。

　ここでいう時期とは、建物の「建替え」や「契約更新」、「相続」などが

　あった場合でも、当初その土地を借り始めた時期の事を言います。

■ 旧借地権の売却について

　旧借地権の売買については、下記の問題点があります。

　１．借地権の売却価格は、財産評価基準書の借地割合より低額。

　　よくコーヒーカップとソーサーに例えられますが、いくら高額なコーヒー

　　カップでもソーサーだけをその割合に応じた金額で購入しませんよね。

　　借地権も同様で、仮に借地権割合５０％の地域にある評価額１億円の

　　土地の借地権の売却価格は５，０００万円とはなりません。

　　その時の譲渡人や譲受人の状況に応じて、非常に流動的なものとなります。

　２．金融機関での融資が不可。

　　上記１．のように、担保価値も流動的で処分し難いので、

　　融資をしない金融機関が殆どです。

　３．全ての行為に承諾料が必要。

　　借地権については、全ての行為（借地権の更新、譲渡や建物の建替え等）

　　には、土地所有者の承諾（承諾料）が必要となります。

　　その承諾料については、地域により大きく異なります。（下記は目安です。）

　その他にも、取引慣行の有無、第３者対抗力の有無、将来の地代や

　土地所有者の相続に対する不安等々の問題点が有ります。

■ 地代不払いを理由とする借地権の解除

　今回ご相談頂いたＫ様の場合は、地代不払いを理由とする借地権の

　解除することが出来ますが、下記ような手続きが必要で膨大な費用と

　時間が掛かります。

■ 解決まで

　土地所有者Ｋ様と借地人との話し合いにより、借地人にて

　現在の入居者（建物賃借人）の退去手続きをして頂きました。

　（実際の手続きについては、弊社でサポートしております。）

　又借地権の譲渡価格として、土地所有者Ｋ様より借地人に１５０万円を

　支払うこととし、その価格より地代未払い金を差し引くこととしました。

　取壊し費用（約２５０万円程度）は、土地所有者Ｋ様にてご負担して

　頂くこととしました。

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