岡山市での不動産投資なら「藤丸財産コンサル」へ。不動産,土地,売買,賃貸の物件情報満載。
不動産に関することでお困りの際は、岡山市東区西大寺の事務所までお気軽におこし下さい。

お部屋探しでは、

『気に入った部屋が見つかったけど、もう一度家族と相談して検討してみたい…』

『新築の物件ですぐには契約できないけど、この部屋を申込んでおきたい…』

という状況ってよくありますね。

そんな時、不動産業者に

『じゃあ、仮押さえしておきますから、手付金を頂けますか？』

と言われ、言われるがままの金額を支払った経験はありませんか？

別に言われた金額をそのまま支払うことは違法でも不当でもありません。

しかし、もし家族と相談して、もしくは、気が変わって、契約しなかった時には

支払ってしまった金額は返ってくるのでしょうか？

このようなケースはよくトラブルになるので、知っておく必要があると思います。

■ 預り金と手付金

　支払ってしまった金額についてどうなるか知る為には、まず預り金と手付金の

　違いを知る必要があります。預り金と手付金、意味を知らなければ、どちらも

　貸主に預けるお金と思われるかもしれませんが、その性質はかなり異なります。

　・預り金：気に入った部屋がある時に、他の人が契約しないようにその部屋を

　　　　　　押さえて貰う為、『契約前』に預けるお金です。

　・手付金：本来は、不動産の売買契約において、代金の全部あるいは

　　　　　　一部として『契約成立後』預けるお金です。

　　　　　　ですから、手付金は解約手付と推定されます。

　　ここでいう解約手付とは、

　　『相手方が履行に着手するまでは、買主（借主）は手付の放棄により、

　　　売主（貸主）は手付の倍額を返還することによって、契約を解除できる。』

　　（民法５５７条１項、判例）

　要するに、後から気が変わり契約しなくなった場合は、預けたお金の返還を

　受けなければ契約を解除できますよ。という意味です。

　もっとわかり易く言うと、契約しなくなった場合、預り金なら返ってくるが、

　手付金だと返ってきません。

　では、どの時点で契約成立の前後を判断するのでしょうか？

■ 民法と宅建業法

　賃貸借契約は、諾成契約という契約の種類になります。

　諾成契約とは、国会中継を見られている方なら、鳩山首相の献金問題の際、

　『贈与契約は、諾成契約だから…。』

　というのを聞かれたことがあるかと思いますが、

　当事者の合意のみで目的物の交付を必要とせず、有効に成立する契約の事です。

　ですから、民法上では借主が『借りたい。』、貸主が『貸してもいいですよ。』

　という当事者の合意があった時点で契約成立となります。

　しかし、宅建業法では、不動産業者が、賃貸人（転貸人）、もしくは代理・

　媒介の場合、宅建業法３５条１項と３７条に下記のような規定があります。

　＜宅建業法３５条１項＞

　　宅地建物取引業者は、契約が成立するまでに取引の相手方等

　　（買主又は借主等）に対し、重要事項説明書を交付して、

　　取引主任者に説明させなければならない。

　＜宅建業法３７条＞

　　宅地建物取引業者は、契約が成立したときは遅滞なく

　　契約内容を記載した書面を契約の相手方又は

　　契約の両当事者等に交付しなければならない。

　ということは、不動産業者が契約成立を主張するためには、

　重要事項を説明した後（契約書を交付するまでの間）でないと

　宅建業法違反になります。

■ 国土交通省 宅建業法の解釈・運用の考え方

　国土交通省ＨＰには、宅建業法について下記のような考え方が掲載れています。

　『宅地建物取引業法の解釈・運用の考え方』　抜粋

　　　　　　　　（平成２４年７月２日国土動第７２号により一部改正）

　＜第３３条の２第１号関係＞

　　１． 「宅地又は建物を取得する契約を締結しているとき」について

　　売買契約の締結は、民法上は口頭でも可能であるが、宅地建物を取得する

　　契約の存在は宅地建物取引業者が立証しなければならないものであるので、

　　この点からは書面による契約が適当である。

　＜法第４７条第３項の省令事項（規則第１６条の１２）について＞

　　２． 預り金の返還の拒否の禁止について（規則第１６条の１２第２号関係）

　　相手方が契約の申込みを撤回しようとする場合において、契約の申込み時に

　　宅地建物取引業者が受領していた申込証拠金その他の預り金について、

　　返還を拒むことの禁止である。

　　例えば、『預り金は手付となっており、返還できない。』というように

　　手付として授受していないのに手付だと主張して返還を拒むことを

　　禁ずるものであり、預り金は、いかなる理由があっても一旦返還すべきで

　　あるという趣旨である。

　冒頭で少し触れましたが、手付とは売買を前提に民法５５７条に

　規定されています。その手付を賃貸借で取扱うのであれば、

　契約成立についても売買と同様にするべきと弊社では考えております。

　であれば、書面による契約を以って、契約成立とするのが

　適当であると思われます。

　ただ実務の上では、借主に賃貸借契約書へ署名・捺印して頂き、契約金全額を

　持参して頂いた後に貸主の署名・捺印を頂くのが通常です。

　そうした場合、仮に貸主の署名・捺印を頂いた後に、貸主、若しくは借主の

　都合で契約を解除した時は、契約金全額を手付金とするとするのでしょうか？

　契約金の中には、敷金（預り金）や礼金（敷引き）も含まれています。

　この点について、民法・業法で特に定めはありませんし、条項として手付の定め

　がある賃貸借契約書を使用している不動産業者も（多分）いないと思います。

　以上のことから弊社としては、

　『手付という考え方を賃貸借契約で取り扱うこと自体が無理がある。』

　と考えております。

岡山市での不動産投資なら「藤丸財産コンサル」へ。不動産,土地,売買,賃貸の物件情報満載。不動産に関することでお困りの際は、岡山市東区西大寺の事務所までお気軽におこし下さい。