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■ 不動産管理会社の経営方針

１．親から受け継いだ土地を維持していくことが、目標の場合

　不動産管理会社で利益を出す必要はありません！！

　この場合の不動産管理会社の目的は、親から子へ間接的に

　贈与することにより、子に納税資金を確保させることです。

　会社に財産を残しても子供に直接財産が渡らないので、

　会社で利益はなるべく出さないようにすることが相続対策として有効です。

　出来れば、不動産管理会社は、毎年やや赤字にすることが理想です。

　その際、赤字を出し続けて、会社の資金が足りなくなった場合には、

　役員から一時的に資金を借り入れた後、会社で利益を出し、

　資金繰りが改善されたら役員に返済します。

２．今後、不動産を購入していく場合（不動産投資を行う場合）

　不動産管理会社で利益を出す必要があります！！

　会社で不動産投資を行っていく場合、物件購入資金の調達先は

　銀行になります。銀行は、赤字の会社には融資をしない、というのが

　基本的な考え方ですから、個人資産の管理会社とはいえ、

　毎年黒字を出し続けることが融資を受けるために必要です。

　最低限、「毎年の借入元本返済額」＜「会社の利益＋減価償却費」

　の利益にになるようにします。

　（減価償却費については、会社の経費になりますが、実際にお金が

　　流出する経費ではないので、その分会社にお金がたまります。）

　また、将来的には、会社の利益で新たな不動産購入もできるようにすれば、

　借入リスクも減少させていくことが可能です。

　（借入をして物件を購入した場合、物件が空室になると、「賃料は入らず、

　　借入金の返済をする。」という、いわゆる逆ざやになってしまいます。）

■ 土地と建物の取得価格

　不動産を購入した場合は、固定資産税評価額や路線価などを基準として、

　購入価格を土地と建物に分ける必要がありますが、実際には売主と買主の

　話し合いにより決まります。

１．土地と建物の価格の割合で、有利・不利などはあるのでしょうか？

　【売主において】

　　建物の売却には、消費税がかかる（土地の売却にはかからない。）ので、

　　建物の金額を低くして売った方が、有利となります。

　　※売主が個人で消費税がかからない場合には、特に有利・不利は無いです。

　【買主において】

　　建物の取得価格は、減価償却として何年かに分けて経費とすることが

　　できる（土地の取得価格は経費にできない。）ので、建物の金額を

　　高くして買った方が、有利となります。

　土地と建物の割合については、重要事項説明書や売買契約書に

　記載されている場合もあれば、仲介業者が発行する証明書に

　記載されている場合もありますが、税務上の取り扱いは、全て同様です。

２．売主と買主とで異なる按分基準で計上することができるか？

　売買契約書などに記載してある土地建物の内訳が最優先されますので、

　異なる按分基準の計上は、税務上、認められません。

　（売主と買主の土地建物の内訳が、イコールになっていることが必要です。）

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