岡山市での不動産投資なら「藤丸財産コンサル」へ。不動産,土地,売買,賃貸の物件情報満載。不動産に関することでお困りの際は、岡山市東区西大寺の事務所までお気軽におこし下さい。

岡山市での不動産投資なら「藤丸財産コンサル」へ。不動産,土地,売買,賃貸の物件情報満載。不動産に関することでお困りの際は、岡山市東区西大寺の事務所までお気軽におこし下さい。

　昨年より提案しておりました複合土地活用の

案件が前に進みだし、先日戸建借家の

地鎮祭を行ないました。今後も進捗状況を

報告させて頂きます。

■ 杭工事

　先日報告させて頂きました複合土地活用の

戸建借家の杭工事が始まりました。

杭工事が終わると、次は基礎工事です。

■ 基礎・土間工事

　基礎・土間の配筋・コンクリート打設の

様子です。養生期間が過ぎ、型枠が外れると、

次は外部足場を設置して棟上げを行います。

■外部足場・棟上げ

　型枠が外れ、外部足場設置・棟上げの

様子です。次は屋根・外壁工事に入ります。

■屋根工事

　棟上げ後、仮囲と屋根工事が終わりました。

　また、本日より入居募集も始めました。

ご興味がある方は、こちらをご覧下さい。

■サッシ取付・防水シート

　３棟目の棟上げが終わり、４棟目、５棟目の

外部足場設置・棟上げの様子です。

　また、先行している１棟目、２棟目については、

サッシ取付・防水シート貼が完了しました。

■外壁工事

　先行している１棟目、２棟目の外壁工事が

終わりました。

　次は、設備取付・内装工事に入ります。

■内装工事・浄化槽設置

　内装工事の様子です。また外部足場が外れて、

浄化槽を設置しました。

■内装工事・浄化槽設置（続き）

　全ての棟の外部足場が外れました。

また、先行している棟は、内装については、

クロス貼りが終り、キッチンが設置されました。

玄関等については、タイル工事が終りました。

岡山市での不動産投資なら「藤丸財産コンサル」へ。不動産,土地,売買,賃貸の物件情報満載。不動産に関することでお困りの際は、岡山市東区西大寺の事務所までお気軽におこし下さい。

　　倉敷市の中心部に土地を多く所有されているＨ様より、

　『身内の一人が勝手に地元の不動産会社から借入をして、所有する不動産の殆どに

　 根抵当権と所有権移転仮登記を設定されている状態です。

　 利息も高いし、土地も借入の形に取られそうになっています。

　 妻が保険の仕事をしている関係から、知合いの弁護士を紹介して頂き相談したのだが、

　 その弁護士には仮登記まで設定されているとどうすることも出来ないと言われました。

　 何か良い方法はありませんか？』

　とご相談を頂きました。

　　Ｈ様がご持参された謄本を確認させて頂くと、

　相続登記が出来ていない状態で、その借入をされた法定相続人の持分に対して

　根抵当権と所有権移転仮登記が設定されている状態でした。

■解決まで

　　直ぐに当社より不動産関係の問題に強い弁護士と司法書士を

　紹介させて頂き、借入時の経緯調査や根抵当権の元本確定、及び

　その抹消手続きと相続登記の手続きの準備に入りました。

　　その結果、借入先の不動産会社とＨ様の身内の方との間で、

　”Ｈ様所有の不動産を売却する際には、当社（借入先の不動産会社）を

　　通じて売却する事”

　という念書を交わしていることが分かりましたが、有効性は無いとの事でした。

　また、限度額は４０００万円でしたが、実際の借入額は２０００万円でした。

　　それと同時に弊社では、借入を返済する為に根抵当権が設定されていなかった

　不整形地の売却活動をさせて頂きました。倉敷市の中心地に位置することもあり、

　周辺施設から駐車場用地にしたいということで直ぐに買主が見つかりました。

■すべての手続きを終えられて

　　Ｈ様より、

　『一時はどうなることかと思い、眠れない日が続いておりましたが、

　 優秀な弁護士の先生と司法書士の先生を紹介して頂き大変助かりました。

　 また、不動産の売却も早急にして頂いたので、借入の返済も直ぐに出来ました。

　 ありがとうございました。今は幸せな気分になっています。』

　というお言葉を頂きました。

岡山市での不動産投資なら「藤丸財産コンサル」へ。不動産,土地,売買,賃貸の物件情報満載。不動産に関することでお困りの際は、岡山市東区西大寺の事務所までお気軽におこし下さい。

　（今回、複合土地活用をご提案させて頂いた土地）

　・　市街化田　　（約２，０００平米）

：　所有不動産の中で相続税評価が１番高い土地

　（その他の資産）

　・　昔、母屋があった敷地　　（約１，０００平米）

　・　自宅とその敷地　　（約７００平米）

　・　自宅近くの市街化田　　（約１，２００平米）

　・　その他　　（市街化調整区域の田んぼ）

■ Ｍ様の希望

　　　Ｍ様の希望は、単純な相続税対策をしたい訳ではなく、同居している長男が

　　将来、安定収入を得る事ができる土地活用したいと考えておられました。

■ 提案内容

　・　分譲用地として売却（売る）

：　”第３者指定方式（第３者の為にする契約）”を採用することにより、不動産

業者に売却するより大幅に手取り額が増えます。その譲渡益を開発・造成費や

建築費に充当します。

　・　戸建借家の建築（建てる）

：　戸建借家建築により、賃貸収入が見込めます。また今回は、オール現金で

建築することにより、借入リスクがゼロです。さらに、固定資産税の軽減ができ、

借家権評価減・貸家建付地評価減により、相続税評価が下がります。

　・　相続時精算課税制度の利用

：　現金で建築することにより、完成した翌年、相続時精算課税制度を利用し、

固定資産税評価で長男に贈与することができます。これにより、家賃収入が

長男の収入となります。

岡山市での不動産投資なら「藤丸財産コンサル」へ。不動産,土地,売買,賃貸の物件情報満載。不動産に関することでお困りの際は、岡山市東区西大寺の事務所までお気軽におこし下さい。

「平成２４年度　税制改正大綱」を閣議決定しました。

　内容は、中小企業の支援の為の中小企業投資促進税制の拡充・延長等や

住宅取得等資金に係る贈与税の非課税措置の拡充・延長等を図る一方、

個人の所得税の増税、地球温暖化対策税の創設などの負担増も見られます。

　また、焦点であった自動車重量税と自動車取得税については、自動車重量税の

一部を軽減し、エコカー減税を復活することとし、その他国際的租税回避の防止策も

盛り込まれています。

　平成２３年度税制改正予定であった相続税の改正は今年も見送られていますが、

消費税増税や社会保障制度の確立、東日本大震災の復興支援増税を念頭に

置いたものとなっています。

　平成２４年度税制改正大綱の概要をまとめましたので、参考までにご覧ください。

また、さらにご興味がある方は、平成２４年度税制改正大綱　をご覧下さい。

-------------------------------------------------------------------

■ 個人所得課税

○ 給与所得控除に上限を設定する（給与収入１，５００万円超は一律２４５万円）。

○ 特定支出控除について、範囲の拡大等を行い、給与所得者の実額控除の

　 機会を拡大する。

　・ 弁護士、公認会計士、税理士などの資格取得費、勤務必要経費（図書費、

　　衣服費、交際費）を追加。

　・ 適用判定の基準を給与所得控除額の２分の１（現行：控除額の総額）とする。

○ 勤続年数５年以下の法人役員等の退職金について、２分の１課税を廃止する。

■ 資産課税

（相続税・贈与税）

○ 若年世代への資産の早期移転や省エネルギー性・耐震性を備えた良質な住宅

　 ストックを形成する観点から、住宅取得等資金に係る贈与税の非課税措置を

　 拡充・延長する。

○ 山林に係る相続税の納税猶予制度を創設する。

○ 相続税の連帯納付義務を緩和する。

（固定資産税・都市計画税）

○ 原子力災害からの復興を支援するため、福島復興再生特別措置法案（仮称）の制定に

　 伴う税制上の措置を当分の間継続して講じる。・ 避難区域内の土地及び家屋に係る

　 固定資産税等の課税免除措置・ 課税免除区域から除外された区域に対する固定資産

　 税等の減額措置（３年度分）

○ 新築住宅に係る固定資産税の減額措置を２年間延長する。

○ 固定資産税等（土地）の負担調整措置は、原則として、現行の仕組みを３年延長する。

　 また、住宅用地特例（特例割合１／６ 等）も現行を継続する。

　 ただし、不公平是正の観点から、住宅用地に係る据置特例を経過的な措置を講じた上で

　 平成２６年度に廃止する。

■ 法人課税

○ 平成２３年度末で期限切れを迎える研究開発税制の上乗せ特例である

　 増加型・高水準型の措置の適用期限を２年延長する。

○ 平成２３年度税制改正で創設した環境関連投資促進税制を拡充し、太陽光パネルや

　 風力発電設備に係る即時償却制度を創設する。

○ 資源の安定確保を図るため、海外投資等損失準備金制度を２年延長する。

○ 中小企業を支援するため、中小企業投資促進税制の対象資産に試験機器等を追加し、

　 適用期限を２年延長する等の措置を講じる。

○ 原子力災害からの復興を支援するため、福島復興再生特別措置法（仮称）の制定に

　 伴う税制上の措置を講じる。

　・ 復興特区税制の特例（福島県の全ての地方公共団体が課税の特例の適用を

　　受ける復興産業集積区域を設置できるようにする措置等）

　・ 避難解除区域において被災者を雇用した場合の税額控除制度等の創設 等

○ いわゆるトン数標準税制につき、海上運送法の改正等を前提に平成２５年度

　 税制改正において拡充する。

■ 環境関連税制

○ 自動車重量税については、

　・ 車検証の交付等の時点で燃費等の環境性能に関する一定の基準（燃費基準等の

　　切り替えに応じて変更。現時点では平成２７年度燃費基準等）を満たしている

　　自動車には、平成２４年５月１日以降、本則税率を適用する。

　　それ以外の自動車に適用される「当分の間税率」について、１３年超の自動車を除き、

　　引き下げを行う。

　・ 地球温暖化対策の推進、自動車産業の技術的優位性の確保・向上等の観点を

　　踏まえ、いわゆる「エコカー減税」について、燃費基準等の切り替えを行うとともに、

　　自動車重量税については特に環境性能に優れた自動車に対する軽減措置を

　　拡充した上で、平成２７年４月まで３年延長する。

○ 自動車取得税についても、「エコカー減税」について、燃費基準の切り替えを行うと

　 ともに、環境性能に極めて優れた自動車の負担軽減に重点化し、平成２７ 年３月

　 まで３年延長する。

○ 地球温暖化の原因となる温室効果ガスの約９割を占めるエネルギー起源ＣＯ２の

　 排出を抑制する観点から、「地球温暖化対策のための税」を導入する。

　 ⇒ 全化石燃料を課税ベースとする石油石炭税にＣＯ２排出量に応じた税率を上乗せ。

　 平成２４年１０月１日施行。平成２８年３月３１日までの間、所要の経過措置を講じる。

■ 国際課税

○ 本年１１ 月に税務行政執行共助条約に署名したこと等を踏まえ、条約の国内担保法の

　 整備の一環として、徴収共助に関する規定の見直しを行う。

○ 一定額（５，０００万円）を超える国外財産を保有する個人に対し、その保有する

　 国外財産に係る調書の提出を求める制度を創設する。

○ 過大な支払利子を通じた租税回避を防止するため、関連者への純支払利子等の額が

　 所得水準の一定割合（５０％）を超える部分の金額を、当期の損金の額に算入しない

　 こととする。

■ 沖縄関連税制

○ 国際物流(新設)、情報通信、金融の各特区における所得控除制度を拡充（所得控除率

　 の引上げ等）するとともに、観光地形成促進、産業イノベーションに係る特区を創設する。

○ 駐留軍用地の地方公共団体等による買取りについて、譲渡所得の

　 ５，０００万円特別控除を適用。

○ 石油石炭税、航空機燃料税等に係る特例措置について拡充・延長する。

■ 地域主権改革と地方税制

○ 地域決定型地方税制特例措置（通称・わがまち特例）を導入する。

　・ 固定資産税の課税標準の特例措置２件について、地方自治体が課税標準の軽減の

　　程度を法律で定める上限・下限の範囲内において条例で決定できるようにする。

岡山市での不動産投資なら「藤丸財産コンサル」へ。不動産,土地,売買,賃貸の物件情報満載。不動産に関することでお困りの際は、岡山市東区西大寺の事務所までお気軽におこし下さい。

岡山市での不動産投資なら「藤丸財産コンサル」へ。不動産,土地,売買,賃貸の物件情報満載。不動産に関することでお困りの際は、岡山市東区西大寺の事務所までお気軽におこし下さい。