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不動産運用/対策・運用コラム/路線価による土地評価について

路線価による土地評価について

『土地の価格ってどう決めているのだろう?』と疑問を持たれた事はないですか。


 答えは簡単ですが、地主様のいい値がその土地の価格になります。

そのいい値が、どんなに高い価格でも『その値段でなければ売らない。』と

地主様が言われればそれまでです。

(あまりに安い価格だと別の問題がありますが、ここでは省略します。)


 それでは、『土地を売却したいのに値段をいくらにしたら良いのかわからない!!』

という地主様はどうしたらよいのでしょう。

多くは、『知っている不動産業者に相談し、その値段で・・・』とか、『この前、周辺の

土地がこの値段で売れたので、その値段で・・・』などという理由で価格を決めている

地主様がほとんどだと思います。


 確かに目安として、周辺の取引価格は参考のひとつになりますが、

その土地を売却した時の地主様の状況、もしくはその土地を購入した買主様の状況に

大きく左右されるのであまり信用できません。

 また、知っている不動産業者に相談することは、有効な方法と思えますが、

その不動産業者が価格に根拠を示さず、値段だけ言われても信用できるとはいえません。

必ずその不動産業者に価格の根拠を示してもらうようにすることが重要です。


 弊社でも、度々地主様より相談を受け、売却価格を決めさせて頂くことがあります。

その際根拠の一つとして、財産評価基準書(国税庁)の路線価を用いております。


 『なんだ路線価か。』と思われた方がいらっしゃると思いますが、

大半の方(不動産業者も含め)が路線価図からの算出方法を間違っているのが現実です。

 ここでは簡単にですが、路線価による土地評価の方法について説明させて頂きます。


■ 路線価図とは


  路線価図を一度でも見たことがある方ならご存知と思いますが、その名の通り

 路線(道路)に価格(単位は千円/平米)が記載されている図面です。

 大半の方(不動産業者も含め)が路線価図から算出する場合、その土地が接している

 路線を探し、記載されている価格に面積を乗じて価格を算出していると思います。

 

  しかし、この算出方法では土地の形が一定の条件を満たし、接している路線が

 一つしかない場合でその他の条件等も満たしている時のみ有効な計算方法です。

 (なかなかないと思いますが、)

 

  正しく路線価図より価格を算出方法するためには、その土地について様々な条件を

 調べた上、その路線価を補正することにより、はじめてその土地の評価額が

 算出できます。税理士の方は、この方法で算出された価格をもとに贈与時の贈与税や

 相続時の相続税を計算しています。


路線価による土地評価について ~その2~


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