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■ 土地を評価するために

　1．土地の利用状況と地目（用途）

　　　土地を評価するためには、評価する土地を特定しなければなりません。

　　所有している土地を１つのものとして評価するためには、土地が地理的に

　　１つのものであり、利用状況が同じ場合である必要があります。

　　　たとえば、次の図のように地理的には１つの土地であっても、その用途が

　　違う場合は、原則として、２つの土地として別々に評価することになります。

　　　なぜなら、路線価図に記載されている価格は、あくまでも宅地の場合の価格です。

　　それ以外の用途の時は、それに見合った調整をする必要があります。

　　　この用途のことを　『地目』　といいます。注意する点は、土地登記簿や固定資産税

　　評価上の地目に関係なく、『評価時点の現況』　に従って判定することです。

　2．地積（面積）

　　　地積とは、土地の実際の　『面積』　のことです。

　　実測していない土地の場合では、登記簿上の面積や固定資産税評価上の面積と

　　異なりますので、実際の地積を把握する必要がありますが、実務では登記簿上の

　　面積で評価をすることが多いです。

　3．地形（土地の形状）

　　　当たり前ですが、同じ路線価に接している土地で、同じ地積だからといって、

　　土地評価額が同額となることはありませんが、大半の方（不動産業者も含め）が

　　勘違いをされています。

　　　詳しくは説明しませんが、路線価図上の地区表示記号に従い、側方・二方

　　路線化影響加算や間口・奥行き等から求めることが出来る補正率を路線価に

　　乗じた後、評価します。

　4．土地の上に存する権利の評価

　　　土地評価を難解なものにしているものの１つとして　『土地の上に存する権利』　が

　　あります。これは土地そのものではないが、土地と同等の価値があるものとして

　　評価しなければならないものです。次の１０の権利がこれに該当します。

路線価による土地評価について　~その３~

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