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不動産管理会社とは、オーナーが所有している賃貸不動産の管理や

不動産を保有する会社のことです。

不動産管理会社が、節税に役立つ理由は２つあります。

　不動産の収入が分散されます！

不動産を個人所有している場合、入居者から受け取る賃料は全て

オーナーの収入となりますが、不動産管理会社に管理をさせることにより、

管理料として賃料の一部を不動産管理会社の収入とし、

オーナーの収入を減らすことができます。

また、不動産管理会社自身で不動産を保有することにより、

賃料を全て管理会社の収入とすることもできます。

　生前贈与と同様以上の効果が得られます！

オーナーの収入の一部を不動産管理会社の収入とし、

会社から役員などになっているオーナーの家族へ給与を支払うことにより、

間接的にオーナーから家族へ資金を贈与したことになります。

また税金について比べると、贈与をすると「贈与税」という高額な税金を

支払いますが、不動産管理会社を利用した場合、贈与税より税率の低い

所得税・住民税の負担で、生前贈与と同様の効果が得られるので、

節税をしながら贈与ができます。

■ 不動産管理会社設立のメリット１　不動産の収入が分散されます！

　不動産管理会社を設立して、オーナーの

　収入を分散することにより得られる節税

　効果について、具体的にどのような

　仕組みになっているのか？

　管理料徴収方式を例にとって説明します。

　前提条件として、

　家族構成を夫と妻（無職）の二人とし、

　不動産収入：年間３０００万円、

　不動産経費：年間１０００万円とする。

　但し、夫の税額計算においては、

　所得税のみとし、所得控除は考慮しない。

　また、【不動産管理会社 有り】の場合、

　不動産管理料を収入の１０％と仮定し、

　管理会社の収入は全て妻への給料として

　支給する。

　【不動産管理会社 無し】

　　税額計算

　（夫の税額）

　　３０００万円-１０００万円

　　＝２０００万円

　　２０００万円×４０％-２７９．６万円

　　＝５２０．４万円

　【不動産管理会社 有り】

　　税額計算

　（夫の税額）

　　３０００万円×１０％＝３００万円（管理料）

　　３０００万円-３００万円-１０００万円＝１７００万円

　　１７００万円×３３％-１５３．６万円＝４０７．４万円

　（妻の税額）

　　３００万円-１０８万円＝１９２万円

　　１９２万円×５％＝９．６万円

　（合計）

　　４０７．４万円＋９．６万円＝４１７万円

　両者を比較すると、５２０．４万円-４１７万円＝１０３．４万円も

　節税になりました。

　これは、所得税が収入の多い人程税率が高くなる仕組みに

　なっているので、高所得者の収入を減少させて、

　収入の少ない人に給与を支払うことにより得られる節税効果です。

　また、妻は不動産の管理会社から「給料」を受け取っているので、

　「給与所得控除」（今回のケースでは１０８万円）という経費も引けます。

　実際には、所得税の他に住民税や個人事業税の負担もあることから、

　上記の計算よりも節税効果はさらに高くなります。

■ 不動産管理会社設立のメリット２　生前贈与と同様以上の効果が得られます！

　不動産管理会社から給与を支払うことにより得られる

　間接的な生前贈与の節税効果を説明します。

　【５００万円贈与した場合】

　（贈与税が課税）

　　（５００万円-１１０万円）×２０％-２５万円＝５３万円

　【不動産管理法人から給与として支給した場合】

　（所得税が課税）

　　（５００万円-１５４万円）×20％-４２．７５万円＝約２６．５万円

　両者を比較すると、５３万円-約２６．５万円＝約２６．５万円も

　節税になりました。

　実際には、【不動産管理法人から給与として支給した場合】の場合、

　管理料としてオーナーの収入の一部を不動産管理会社の収入と

　しているので、オーナーの収入が減少します。

　それに伴い、オーナーの所得税や住民税についても

　節税されているので、全体的にみると上記の計算よりも

　節税効果はさらに高くなります。

　また、不動産管理会社は、オーナーの所得税等の負担を

　軽減するだけではなく、オーナーに相続が発生した場合の

　相続税の納税資金を作るという側面もあります。

資産活用における不動産管理会社の運用方法

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