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■ 不動産管理会社の管理形態

　不動産管理会社の管理形態は、大きく３種類に分けられます。

　実務的には、この３種類を組み合わせることによって

　節税効果を高めていきます。

　【管理委託方式】

　　不動産管理会社が、オーナー所有

　　物件の賃料集金の代行や物件の

　　清掃・点検、入退去手続、物件修繕

　　等を行い、物件の管理料を収入と

　　する形態です。

　　仕組みが単純で手間がかからない

　　のが特徴ですが、管理料は賃料の

　　５％~１０％が限度となります。

　【転貸方式（サブリース方式）】

　　不動産管理会社が、オーナーの

　　所有している不動産を一括して

　　借り上げて、入居者と直接契約を

　　結びます。

　　（転貸借契約を結びます。）

　　また、管理委託方式と同様に物件の

　　管理も同時に行います。

　　入居率が悪い場合は、管理会社の

　　利益がその分だけ少なくなるリスクが

　　あることから、管理料は管理委託方式よりも多い、

　　賃料の１５％~２０％になります。

　【自己所有方式】

　　管理委託方式や転貸方式の場合、賃料の殆どがオーナーの収入と

　　なっていましたが、自己所有方式の場合、賃料の全てが

　　不動産管理会社の収入となるため、最も節税効果が高くなります。

　　ただし、自己所有方式の場合、建物をオーナーから会社に売却するため、

　　売却時に税金が課税されないようにしていく必要があります。

　　具体的には、土地は売却すると値上がり益に多額の税金が

　　課税されてしまうので、建物の売却のみにします。

　　また、会社自体が銀行借入をして物件を購入した場合、

　　当然ですが、収益の全てが会社の収入になります。

■ 管理形態の組み合わせについて

　管理委託方式・転貸方式・自己所有方式と３種類の管理方式がありますが、

　以下のようにそれぞれの物件の特徴に合わせて使用していきます。

　　　管理委託方式は、空室が多い物件や店舗物件

　　　転貸方式は、銀行融資が付いている物件

　　　自己所有方式は、銀行融資が無い老朽化した物件

　銀行融資が付いている新しい物件は、転貸方式を使い、銀行融資を

　完済して老朽化した物件は、会社に売却して自己所有方式にします。

　また、空室の多い物件は、転貸方式を取っても利幅は

　非常に少なくなってしまうため、管理委託方式を取ります。

■ 出資者や社長は誰がなれば節税になるのか？

　出資者や社長は、オーナー以外の方がなった方が節税になります。

　【出資者（株主）】

　　出資者にオーナーがなった場合、不動産管理会社の株式は、

　　相続財産に含まれるので、将来の相続税が増えてしまいます。

　　（オーナーの財産が、株式評価分だけ増えるからです。）

　【社長（代表取締役）】

　　社長にオーナーがなった場合、他の家族役員よりも多い役員報酬を

　　支払わなくてはならないため、せっかくの不動産管理会社設立による

　　節税効果が薄れてしまいます。

　　（収入が、再びオーナーに集中するからです。）

■ 役員報酬の金額が多い？少ない？

　不動産管理会社の役員報酬が、多すぎないか？少なすぎないか？

　ということは、次のような極端な場合で考えて下さい。

　【役員報酬を支払わない場合】

　　会社と役員は、「委任契約」という通常の雇用契約とは

　　異なる契約を結んでいます。

　　委任契約では、報酬を無償としても全く問題になりません

　　ので、役員に対して報酬を支払わなくてもいいです。

　【役員報酬が高額な場合】

　　法人の利益が出ている場合は、役員報酬が高額でも、

　　ある意味当然といえます。

　　しかし、役員として仕事を全く行っていないのに、

　　高額な役員報酬を受け取ることは問題があります。

資産活用における不動産管理会社の運用方法　~その２~

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