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■ 未成年の子供への役員報酬

　未成年の子供に役員報酬を支払うことは、お勧めできません。

　また、役員報酬の金額が高いか？安いか？は、

　以下の内容から総合的に判断します。

　　　役員としての職務内容

　　　会社の収益状況

　　　類似法人の役員報酬の支払い状況

　未成年は、特に役員としての職務内容が問題となります。

　もちろん、成人以上に役員としての仕事をしているケースもありますが、

　そうでない場合の役員報酬の支払いは、本来親に支払うべき給料を

　子供に振り替えただけと取られてしまいかねません。

■ 役員報酬金額の決め方

　役員報酬は、先決めが原則で、決算が終了してから３カ月以内に

　今年度の役員報酬を決定します。決算近くに利益が出そうだから

　といって、役員報酬を増額することはできません。

　つまり、年度開始の時点で利益を予測して、役員報酬を決める必要があります。

　また、役員報酬は、以下の順番で多く出していきます。

　１．代表取締役（社長）

　　代表取締役は、役員の中で最も責任のある立場です。

　　報酬をもっとも高くすることが当然といえます。

　２．収入の少ない家族役員

　　収入の少ない、または収入の無い家族に役員報酬を出した場合は、

　　役員報酬にかかる所得税や住民税などの税金が、収入の多い人に比べて

　　少なくなり節税効果も高いことから、優先的に役員報酬を支払っていきます。

　３．オーナー

　　オーナーは、元々不動産収入があることから、多額の税金を支払っています。

　　あえて不動産管理会社から報酬を出す必要はありません。

　なお、病気療養中の家族や遠隔地に住んでいる家族に多額の役員報酬を

　出すことは難しいです。なぜなら、不動産管理会社の業務を行えないからです。

■ サラリーマンの不動産投資の節税方法

　物件の利回りが、融資金利より大きく上回っていることに着目して、

　利益を上げるという不動産投資が近年増加していますが、

　この投資を成功させるには、不動産の表面利回りだけではなく、

　税金対策も同時に行っていく必要があります。

　なぜなら、個人の税金である所得税は、収入の多い人程税率が

　高くなる仕組みになっているからです。

　つまり、サラリーマンとして給与が多い方は、給与が少ない方と比べて、

　不動産収入についてもより高い税率で課税されるからです。

　不動産投資をする際には、この仕組みを理解しておく必要があります。

　そこで、サラリーマン投資家の方の節税方法は、自身の所得を

　これ以上増やさないためにも法人を設立し、法人名義で融資を受け、

　物件を購入することが効果的です。

　法人で物件を所有すると、物件の収益は全て法人の収入となり、

　個人の所得には影響しないからです。

　特に年収の高いサラリーマンの方の場合は、法人の税率は

　個人の税率よりも低いため、法人で税金を支払う方が節税になります。

　また、収入の少ないご家族の方がいらっしゃれば、法人からその方に

　給与として支給していくことで、さらに節税を図ることも可能です。

　しかし、最もネックとなるのは、法人名義で融資を受けることができるか

　どうかです。銀行は、過去に融資実績の無い新設法人には、融資を

　したがらないからです。

　（その場合、収入の高い個人に融資をしたがる傾向が強いと言えます。）

　ただ金融機関においても、法人融資に積極的な機関とそうでない機関とで

　かなり融資の姿勢に違いがあります。中でも、地方銀行や都市銀行の一部で、

　法人融資に積極的な金融機関があります。

　また、今までの経験上、次のような場合には、新設法人でも

　不動産購入資金の融資を受けることが可能でした。

　これらの条件に一部でも該当すれば、不動産賃貸業の未経験者でも

　新設法人を立ち上げて、融資を受けることができています。

　　　頭金を１~２割程度入れている場合

　　　給与収入の高い人が連帯保証人になって信用の補完している場合

　　　物件の立地や利回りが良い場合

　　　預金や債権などの金融資産を所有していた場合

　上記条件に該当しない場合でも、以下のような手順で実績を作り、

　法人で融資を受ける方法があります。

　１．個人で不動産賃貸業を始めます。

　２．個人所有の不動産を管理する法人を設立して、

　　　黒字決算を組んで利益を出します。

　３．個人の不動産賃貸業としての実績と

　　　法人の不動産管理業の実績を作っていきます。

　４．銀行から法人での融資を受けて法人の自己所有物件を購入します。

　　　また、個人で所有していた物件の買取も検討します。

　それ以外としては、区分マンションや戸建てを法人名義で現金購入して、

　不動産賃貸業の実績作りをしていくことも一つの方法です。

　最初に自己資金で不動産を購入していると、不動産賃貸業の経験者ということが

　評価され、次の物件購入の融資が受けやすくなる傾向があります。

資産活用における不動産管理会社の経営について

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